ALICJA BIEŃ & ALICJA TARKOWSKA АДВОКАТСЬКІ КАНЦЕЛЯРІЇ ТА ПАРТНЕРСЬКІ КАНЦЕЛЯРІЇ
Павілонська 47
91-487 Лодзь, Польща
тел. +48 42 630 40 10
факс +48 42 630 97 00
kancelaria@alicjabien.pl
автор
НАВІГАЦІЯ
Поняття договору передачі в користування та відмінності від класичного договору оренди
Відповідно до договору передачі в користування орендодавець зобов’язується надати орендарю предмет для використання та стягнення оплат протягом визначеного або невизначеного терміну, а орендар зобов’язується сплачувати орендодавцю узгоджену орендну плату.
Є дві сторони в договорі оренди:
- Орендодавець, тобто суб’єкт, який віддає річ орендарю в користування і стягує орендну плату;
- Орендар, тобто суб’єкт господарювання, що бере предмет у користування, тому зобов’язаний сплачувати орендодавцю орендну плату (тобто винагороду за оренду предмета).
Договір передачі в користування може стосуватися як нерухомого, так і рухомого майна. Положення Цивільного кодексу про оренду можуть бути певною мірою змінені сторонами. Якщо в договорі сторони не домовляться про інше, то застосовуються положення Цивільного кодексу.
Договір передачі в користування дуже подібний до класичного договору оренди, але між ними є принципова різниця. У випадку укладення стандартного договору оренди орендар в принципі не може отримувати вигоду від предмету оренди.
У випадку договору передачі в користування орендар – має право на отримання вигоди з предмета оренди.
Під вигодами розуміються користі, пов’язані з предметом. Їх поділяють на:
- Природні вигоди, або складові частини, які становлять нормальний дохід від використання речей (наприклад, сільськогосподарса продукція з орендованих сільськогосподарських угідь);
- Цивільні вигоди, тобто доходи, які приносить предмет на підставі правовідносин (наприклад, орендна плата) .
У випадку договору передачі в користування орендар має право збирати та зберігати за собою вигоди, отримані від предметів. Як правило, договір передачі в користування охоплює землі сільськогосподарського призначення –, у цьому випадку фермер, який є орендарем і обробляє землю, має право на сільськогосподарську продукцію, яка виросла на орендованих зімельних ділянках.
Вигод від речей не слід плутати з доходами від господарської діяльності або діяльності з метою заробітку. Якщо підприємець використовує предмети, які були надані йому в користування за договором, і, наприклад, управляє магазином у наданому йому для реалізації цієї мети приміщенні, йдеться про договір оренди, а не про договір передачі у користування.
Положення щодо передачі у користування застосовуються відповідно до окремих правил, описаних нижче. Таким чином, якщо якесь питання не регулюється законами щодо передачі у користування, слід зробити наголос на відповідних положеннях, що регулюють питання оренди. Це пов’язано з тим, що оренда і передача в користування по суті є досить схожими договорами.
Основні принципи договору передачі в користування
a) Форма договору
Договір передачі в користування може бути укладений у будь-якій формі. Однак, у випадку передачі в користування нерухомості або приміщення на строк більше року – договір слід укладати у письмовій формі, оскільки якщо не буде письмової форми, договір вважатиметься укладеним на невизначений строк.
У будь-якому випадку рекомендується щоразу укладати договір про передачу в користування в письмовій формі, адже в такому випадку його зміст не викликатиме сумнівів і можна буде розкрити його зміст третім особам.
б) Строк дії договору
Договір може бути укладений на визначений строк (наприклад, шляхом визначення дати закінчення дії договору або зазначення строку його дії) або на невизначений строк.
Договір про передачу в користування укладений на строк понад тридцять років, вважається укладеним на невизначений строк після закінчення цього строку.
Якщо після закінчення строку, зазначеного в договорі, орендар продовжує користуватися предметом за згодою орендодавця, вважається у разі виникнення сумнівів, що оренда продовжилася на невизначений строк. Це правило застосовується тоді, коли закінчується термін, встановлений сторонами (наприклад, 2 роки) і сторони продовжують виконувати положення договору, тобто наприклад, орендар все ще займає приміщення і сплачує орендну плату, а орендодавець не висуває проти цього заперечень.
в) Орендна плата та термін її сплати
Орендар зобов’язаний сплачувати орендну плату. Орендна плата може бути внесена як у грошовій формі, але також і у вигляді часток від отриманої вигоди.
У випадку передачі у користування частіше можна зустріти поняття орендної плати, але не в грошовій формі, а в вигодах. Однак зазвичай це має місце у випадку сільських відносин, де орендна плата іноді сплачується наприклад, у вигляді сільськогосподарської продукції (наприклад, орендна плата становить 1/3 врожаю з орендованих сільськогосподарських земель).
Орендна плата сплачується протягом терміну, зазначеного в договорі. Тому сторони повинні загалом вказати в договорі, коли конкретно орендна плата підлягатиме сплаті (наприклад, раз на квартал, до 10-го дня першого місяця даного кварталу). Якщо термін внесення орендної плати не зазначено у договорі, орендна плата сплачується з заборгованістю протягом звичайного терміну, або за відсутності такого терміну – раз на півроку з заборгованістю.
У зв’язку з тим, що фермери, частно отримують річ у користування, можливість зниження орендної плати має велике значення, якщо в результаті виникнення обставин, за які орендар не несе відповідальності і які його не стосуються звичайний прибуток від переданого у користування предмета суттєво зменшився. Це може бути, наприклад, стихійне лихо, яке призвело до значного зниження врожайності або врожаю в певний сезон.
Якщо договір укладено на окремі роки передачі у користування і якщо така оредна закінчується до закінчення року оренди, орендар зобов’язаний сплатити орендну плату в тому співвідношенні, в якому вигоди, які він отримав або міг отримати в цьому році, залишаються для отримання вигоди за весь рок оренди.
Права та обов'язки сторін
- Орендар повинен реалізовувати своє право відповідно до вимог належного ведення господарства і не може змінювати призначення предмета оренди без згоди орендодавця. Наприклад, орендар не може змінити цільове призначення комерційного приміщення на житлове (окрім того, що така зміна вимагала б дотримання відповідних адміністративних процедур).
- Орендар зобов’язаний виконувати ремонт, необхідний для збереження орендованого предмета в не погіршеному стані.
- Без згоди орендодавця орендар не може передати орендований прдемет третій особі у безоплатне користування або передати його в суборенду. У разі порушення вищезазначеного зобов’язання орендодавець може розірвати договір передачі у користування без попередження.
Важливо підкреслити, що це питання часто регулюється по-різному в договорі передачі у користування, наприклад, зазначаючи, що орендар може передати предмет оренди в оренду третій стороні. Наприклад, якщо предметом оренди є ринковий зал, орендар може орендувати кімнати/коробки в цьому залі та отримувати від цього вигоду (отримувати орендну плату).
- У договорі може бути передбачено, що, крім сплати орендної плати, орендар буде зобов’язаний сплачувати податки та інші оплати, пов’язані з володінням або володінням предмету оренди та поносити витрати на його страхування.
- Особа, яка передає річ у користування як і орендодавець, має право на заставу на предмети, внесені орендарем в орендований предмет. Рухомі предмети, охоплені законним правом застави, також включають предмети, які використовуються для ведення бізнесу, якщо вони розташовані в межах орендованого майна.
Припинення договору передачі у користування
Договір передачі у користування може бути розірваний у кількох випадках.
- Після закінчення періоду, на який він був укладений;
- Розірвання договору без попередження (негайно) – у ситуаціях, зазначених у Цивільному кодексі або в договорі;
- У разі розірвання договору однією зі сторін.
Якщо сторони не домовилися про інше, оренда земель сільськогосподарського призначення може бути припинена на один рік наперед на кінець року оренди, а інша оренда може бути припинена на шість місяців наперед до закінчення року оренди.
Якщо орендар несвоєчасно сплачує орендну плату протягом принаймні 2 повних періодів оплати, і у випадку, якщо орендна плата сплачується щорічно і є затримка у внесенні оплати більше 3 місяців, орендодавець може розірвати договір передачі у користування без попередження.
Однак орендодавець повинен попередити орендаря, надавши йому додаткові 3 місяці для сплати орендної плати.
Після закінчення терміну дії договору про передачу у користування, орендар зобов’язаний, за відсутності іншого договору, повернути орендований предмет в тому ж стані, в якому він повинен бути відповідно до положень про передачу предмету у користування.
