Оренда

a) Предмет договору

Предметом договору оренди є те, що орендодавець віддає орендареві речі в користування, а орендар сплачує узгоджену орендну плату.

Орендна плата може бути зазначена та сплачена в грошовій або іншій формі. На практиці майже всі договори оренди передбачають сплату орендної плати в грошовій формі.

б) Форма договору

Основний принцип –  договір оренди може бути укладений в будь-якій формі. Однак, у разі оренди нерухомості або приміщення на період більше 1 року, договір повинен бути укладений у письмовій формі. Якщо буде відсутня письмова форма, договір вважатиметься укладеним на невизначений строк (безстроковий).

У будь-якому випадку рекомендується щоразу укладати договір оренди в письмовій формі, адже в такому випадку його зміст  не буде викликати сумнівів і можна буде розкрити його зміст третім особам..

в) Строк дії договору

Договір може бути укладений на визначений строк (наприклад, шляхом визначення дати закінчення дії договору або зазначення строку його дії) або невизначений строк.

У разі укладення договору оренди на довший строк, законом передбачені певні додаткові правила, тобто договір оренди, укладений на строк більше 10 років (а в договорі між підприємцями – більше 30 років), вважається укладеним після цього строку на невизначений строк. Тому він автоматично трансформується в договір оренди, укладений на невизначений термін.

Якщо після закінчення строку, зазначеного в договорі, орендар продовжує користуватися речами за згодою орендодавця, вважається у разі виникнення сумнівів, що оренда була продовжена на невизначений строк. Це правило застосовується, коли закінчується термін, встановлений сторонами в договорі оренди (наприклад, 2 роки), а сторони  все ще  виконують положення договору, тобто наприклад, орендар  ще займає приміщення і сплачує орендну плату, а орендодавець не висуває проти цього заперечень.                                

 г) Права та обов’язки орендодавця

На орендодавця покладено ряд зобов’язань за договором оренди:

• Орендодавець повинен видати житлове приміщення орендареві в стані, придатному для узгодженого використання і утримувати його в такому стані на час оренди. Це означає, що якщо сторони домовилися, наприклад, щодо оренди квартири, то відповідальність орендодавця – забезпечити, що квартира придатна для використання за призначенням (тобто людям, які там проживають), і щоб в квартирі були забезпечені нормальні умови для проживання протягом усього терміну дії договору).
• Орендодавець зобов’язаний проводити узгоджений необхідний ремонт, у випадку , якщо предмет найму не є придатним для використання за призначенням.

Це суттєвий обов’язок, невиконання якого може дозволити орендареві вжити відповідних заходів. Якщо предмет оренди потребує ремонту, який зобов’язаний зробити орендодавець і без якого предмет оренди не можна використовувати за цільовим призначенням –, орендар може вимагати від орендодавця зробити ремонт і вказати кінцевий термін його завершення. Якщо  ремонт не буде проведений орендодавцем, орендар може зробити необхідний ремонт за рахунок орендодавця.  

Орендодавець також несе відповідальність перед орендарем за гарантією за дефекти предмета оренди. Однак орендар не може висунути наступних вимог до орендодавця, якщо орендар знав про недоліки на момент укладення договору.

• Якщо предмет оренди має дефекти, які обмежують придатність предмета оренди до використання за цільовим призначенням, орендар може вимагати зменшення орендної плати (на час, коли дефекти все ще присутні). Наприклад, мова йдеться про надання у користування приміщень або землі площею меншою, ніж зазначена в договорі, що може обмежувати придатність предмета оренди для реалізації цілей, зазначених у договорі – наприклад це обмежує придатність використання приміщення як складу.
• Якщо, з іншого боку, в предметі оренди є дефекти, які перешкоджають використанню речі у спосіб, передбачений договором, а орендодавець не усуває їх (або ці недоліки не можуть бути усунені) – орендар може розірвати договір оренди без попередження.

Орендодавець також має ряд прав.

• Для забезпечення сплати орендної плати та додаткових платежів (за максимально 1 рік) орендодавець має право на заставу рухомого майна, внесеного до предмета оренди. Наприклад, якщо орендар має заборгованість по орендній платі за кілька місяців, орендодавець має право на заставу наприклад, телевізора або холодильника, які орендар привіз в приміщення.

ґ )  Права та обов’язки орендаря

• Орендар повинен в першу чергу вчасно сплачувати узгоджену орендну плату. Сторони можуть встановити кінцевий термін сплати орендної плати в договорі і стандартною практикою є –, наприклад сторони домовляються про те, що орендна плата сплачується до 10-го дня кожного місяця.
• Якщо в договорі не вказаний термін оплати оренди, орендна плата повинна бути сплачена наперед, а саме: у випадку, коли тривалість оренди – не довше місяця – оплата за весь термін оренди, а коли тривалість оренди – довше місяця або коли договір був укладений на невизначений термін – щомісяця, до 10 числа місяця.
• Крім орендної плати, в договорі оренди можуть бути передбачені додаткові збори і оплати. Це доречно у випадку оренди – приміщень, тоді в стандартному договорі визначено, яким чином орендар сплачуватиме, наприклад, рахунки за воду, електроенергію, газ тощо.
• Своєчасна сплата орендної плати також важлива, оскільки якщо орендар не сплачує орендну плату протягом 2 періодів оплати (зазвичай – 2 місяці), орендодавець може негайно розірвати договір.
• Орендар також несе відповідальність за невеликі витрати, пов’язані зі звичайним, повсякденним використанням предмету оренди. Наприклад, якщо предметом оренди є автомобіль, орендар повинен покрити витрати на заміну перегорілої лампочки або зношеної щітки склоочисника.
• Орендар повинен використовувати предмет оренди в порядку, визначеному в договорі, або у спосіб, що відповідає властивостям і цільовому призначенню предмета. Наприклад, легковий автомобіль – слід використовувати для перевезення людей, а не для перевезення вантажів.
• Орендар зобов’язаний повідомити орендодавця, якщо виникла необхідність у ремонті предмета оренди.
• Без згоди орендодавця орендар не може вносити зміни в орендований предмет, що суперечать положенням договору або цільовому призначенню предмета.
• Орендар може передати в суборенду (подальшу оренду іншій особі) предмет оренди, якщо договір не забороняє йому/їй це робити. Однак стандартним договірним положенням в договорах оренди є виключення цього права з боку орендаря або залежність від згоди орендодавця.

У випадку, якщо орендар використовує предмет оренди неналежним чином, всупереч договору або призначенню предмета оренди, і якщо предметом нехтують, орендодавець може негайно розірвати договір оренди.

д) Розірвання договору оренди

Договір оренди може бути розірваний в декількох випадках.

• Після закінчення терміну, на який договір був укладений;
• Розірвання договору без попередження ( з негайним набуттям чинності) – у ситуаціях, зазначених у Цивільному кодексі або в договорі;
• У разі розірвання договору однією зі сторін.

Розірвання договору не завжди можливе. Це залежить від строку дії договору оренди.

• В принципі, договір оренди може бути розірваний, якщо договір був укладений на невизначений термін (безстроково).
• В свою чергу, договір, укладений на визначений (встановлений) строк, може, однак, бути розірваний лише у випадку, якщо сторони домовилися про це в договорі оренди, а також лише у випадках, зазначених в договорі. Наприклад, – сторони можуть визначити, що орендарі (подружжя) з однією дитиною зможуть розірвати договір оренди квартири, укладений на визначений термін у випадку народження їхньої наступної дитини.

Якщо договір, укладений на визначений термін, не передбачає можливості дострокового розірвання, сторони не можуть  розірвати договір до закінчення терміну дії договору. Це, звичайно, не стосується ситуацій, коли закон дозволяє розірвати договір без попередження.

• У договорі оренди можуть бути вказані строки повідомлення про розірвання договору. Якщо сторони не встановлять строку попередження в договорі оренди, застосовуються встановлені законом строки, а саме:
• Якщо орендна плата сплачується з інтервалами, більшими одного місяця – договір може бути розірваний за 3 місяці в кінці календарного кварталу (наприклад, якщо заява про розірвання буде отримана 15 червня, договір буде розірвано 30 вересня –, повинен закінчитися повний календарний квартал).
• Коли орендна плата сплачується щомісяця –, термін повідомлення про розірвання договору – 1 місяць, з набранням чинності в кінці календарного місяця (наприклад, якщо заява ро розірвання буде отримана 15 червня, договір буде розірвано 31 липня – повинен закінчитися повний календарний  місяць).
• Якщо орендна плата сплачується в коротші періоди –, період повідомлення становить 3 дні.
• Однак, коли орендна плата сплачується щодня, термін попередження – 1 день.
• По завершенню оренди орендар повинен повернути предмет у непогіршеному стані; однак він/вона не несе відповідальності за зношення предмета внаслідок належного використання.