Umowa najmu

Umowy najmu na Ukrainie to kolejny ważny aspekt prowadzenia działalności gospodarczej, gdyż pozwalają przedsiębiorstwom na dostęp do nieruchomości i innego mienia  bez nabywania  prawa własności w przypadku np. niemożności zakupu nieruchomości ze względu na ograniczenia prawne lub nieopłacalność ekonomiczną. Ukraiński Kodeks Cywilny wraz z przepisami branżowymi, takimi jak  Kodeks gruntów w sprawie dzierżawy gruntów i Kodeks gospodarczy w sprawie dzierżawy związanej z działalnością gospodarczą reguluje umowy najmu.  Zasadniczo zagraniczne przedsiębiorstwa i osoby fizyczne mogą zawierać umowy najmu na takich samych warunkach jak i krajowe podmioty gospodarcze, z pewnymi wyjątkami dotyczącymi aktywów strategicznych lub gruntów rolnych.

Ukraińskie ustawodawstwo rozróżnia rodzaje umów najmu w zależności od charakteru wynajmowanego mienia. Poniżej przedstawiono główne typy (w tym między innymi):

• Wynajem nieruchomości: Ten rodzaj wynajmu obejmuje nieruchomości takie jak grunty, budynki i mieszkania. Ustawa Ukrainy «O dzierżawie majątku państwowego i komunalnego» obowiązuje również w odniesieniu do majątku państwowego;
• Dzierżawa gruntów: Regulowana przez Kodeks gruntów i ustawę Ukrainy «O dzierżawie gruntów» i dotyczy w szczególności gruntów rolnych i nierolniczych;
• Wynajem pojazdów: Ten rodzaj wynajmu, regulowany jest przez odrębne przepisy Kodeksu cywilnego, dotyczy samochodów osobowych i ciężarowych, a także innych pojazdów;
• Leasing finansowy: Odrębny rodzaj leasingu regulowany przez ukraińską ustawę «O leasingu finansowym» i jest bardzo podobny do leasingu towarów w celu dalszego wykupu.

Wymagania dotyczące poświadczenia notarialnego umowy. Umowa najmu budynku lub innego  obiektu budowłanego (ich odrębnej części – mieszkania, pokoju) na okres 3 lat lub dłużej podlega poświadczeniu notarialnemu i rejestracji państwowej, natomiast w przypadku umowy najmu gruntu poświadczenie notarialne dokonywane jest na wniosek stron.

Jednym z głównych postanowień umowy jest obowiązkowe ustalenie wysokości czynszu, który nie może wynosić zero. Podkreśla to istotę umowy jako czynności prawnej, która ma na celu uzyskanie korzyści z użytkowania mienia. Przepisy stanowią, że wysokość czynszu określa umowa, co stanowi istotny element jej zawarcia. Jeżeli jednak wysokość czynszu nie  jest ustalona, prawo pozwala na jego ustalenie  w oparciu o cechy konsumenckie nieruchomości i innych istotnych okoliczności. Forma płatności może być zarówno pieniężna, jak i rzeczowa, co musi zostać określone w umowie. Elastyczność w wyborze formy płatności pozwała stronom wybrać dla nich najwygodniejszą metodę płatności.

Kolejnym ważnym warunkiem jest częstotliwość dokonywania płatności. Jeżeli umowa najmu nie określa konkretnego terminu płacenia czynszu, prawo przewiduje płatności  w trybie miesięcznym. Przewidziano również możliwość automatycznego przedłużenia umowy, jeżeli najemca będzie nadal korzystał z nieruchomości po wygaśnięciu umowy i nie otrzyma sprzeciwu ze strony wynajmującego w ciągu miesiąca.

Podnajem. Umowa podnajmu wynika z umowy najmu i nie może przekraczać okresu obowiązywania umowy głównej. Zasada ta chroni interesy wynajmującego i zapewnia przestrzeganie pierwotnych warunków umowy. Co więcej, co do zasady podnajem nieruchomości jest możliwy wyłącznie za zgodą wynajmującego. Tym samym wynajmujący zachowuje kontrolę nad nieruchomością i jej użytkowaniem. Postanowienia umowy podnajmu stosuje się według tych samych zasad, co w przypadku umowy najmu, z wyjątkiem prawa pierwszeństwa do zawarcia nowej umowy. Takie ograniczenie oznacza, że prawa podnajemcy są pod pewnymi względami mniej chronione niż prawa najemcy.